Администрация ГО Спасск-Дальний

Администрация

Свободный порт

Моногород

Управдом

Противодействие терроризму

Малое предпринисательство

Неформальная занятость

Ген план

ПЗЗ

Земля многодетным семьям

Земля двухдетным семьям

Переселение граждан из аварийного жилья
Лекция 8: Придомовая территория. Оформление земельного участка под МКД. Содержание придомовой территории. Печать E-mail
17.06.2015 г.
Лекция 8: Придомовая территория. Оформление земельного участка под МКД. Содержание придомовой территории.

Оформление земельного участка под МКД
Земельный участок под МКД – это земельная площадь, на которой расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами.
Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).
Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.
Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.
 Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как оформить земельный участок. Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме, необходимо чтобы органами государственной власти или органами местного самоуправления данный земельный участок был сформирован в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и поставлен на государственный кадастровый учет. При этом ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
По состоянию на 18 мая 2015 года на территории города находится 537 многоквартирных домов (пяти-, четырех-, трехэтажные здания). Администрацией городского округа оформлено и поставлено на кадастровый учет 187 земельных участков под многоквартирными домам, что составляет 34,82 % от общего числа МКД. На формирование этих земельных участков потрачено около 2,5 млн. руб. В настоящее время, в соответствии с заключенными контрактами, кадастровыми инженерами проводятся работы по формированию и постановке на кадастровый учет в 2015 году 39 земельных участков под МКД, расположенными по следующим адресам:
- ул. Красногвардейская, 100/2, 106/1, 106/2, 106/3, 108/1, 108/2, 108/3, 110, 110/1, 110/2, 112, 112/1, 112/2, 114, 114/1, 114/2, 114/3;
- ул. Краснознаменная, 6а, 8а, 9, 11, 12, 12а, 18а, 22а, 22/2, 24/1, 31, 37, 37/а, 41, 41а, 43;
- ул. Олега Кошевого, 22, 26, 32, 36;
- ул. Суворовская, 1, 3.
Всего осталось выполнить топографо-геодезические работы на площади 60,5 га и провести межевание 350 земельных участков под МКД для постановки их на кадастровый учет, для чего потребуются денежные средства в размере 3.8 – 4 млн. руб.
Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.

Нужно ли переоформлять права на земельные участки под многоквартирными домами? 

Права на земельные участки под МКД, возникшие и оформленные до введения в действие нового Жилищного кодекса, на сегодняшний день действительны и никакого переоформления не требуют. Все земельные участки под многоквартирным домом автоматически пропорционально переходят в собственность владельцев квартир этого дома. Если часть квартир не приватизирована, то их доля в земельном участке принадлежит муниципалитету. В принципе, каждый собственник может зарегистрировать право собственности на свою долю земельного участка. И в законодательстве этот механизм четко прописан.


На основании каких законодательных актов определяются размеры и границы земельных участков, относящихся к многоквартирному дому? 

В соответствии со ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 
Основные принципы формирования земельных участков под многоквартирными домами (ЗУ МКД):
-создание комфортных условий для проживания населения в городской застройке (среде);
-соблюдение требований нормативных документов (СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СН и П 2.07.01-89*»), Правила землепользования и застройки городского округа Спасск - Дальний;
-исключение из земельного участка МКД магистральных сетей (водоснабжения, канализации, электроснабжения, телоснабжения, связи);
На территории городского округа Спасск - Дальний действуют Правила землепользования и застройки городского округа Спасск - Дальний (утверждены решением Думы городского округа Спасск - Дальний от 30.05.2011г. №63). 
Многоквартирные жилые дома в подавляющем большинстве (95% от общего числа МКД) согласно решений генерального плана ГО Спасск-Дальний расположены в территориальной зоне Ж-2. Для этой зоны застройки среднеэтажными жилыми домами установлены предельные параметры земельных участков:
-максимальная плотность застройки – 8,0 тыс.кв.м./га
(Плотность застройки (процент застройки, коэффициент застройки) - суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка (квартала) (ед.изм. - тыс.кв.м/га).
 
-площадь придомового участка (без площади застройки), выделяемых в расчете на одну квартиру от 0,003га (30кв.м.) до 0,01га (100кв.м.)

-коэффициент использования территории (Коэффициент использования земельного участка – отношение общей площади всех (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) строений на участке к площади земельного участка) при уплотнении застройки – 1,04

-в проектируемой застройке – 1,5 

Площадь озелененной территории земельного участка жилой зоны должна составлять не менее 6 кв.м./чел или не менее 25% площади территории квартала.

Содержание придомовой территории

Согласно «Правил благоустройства и санитарного содержания территории городского округа Спасск-Дальний», утвержденных Думой городского округа Спасск-Дальний Приморского края решением от 27 мая 2013 г. собственники, иные владельцы и пользователи объектов недвижимости и связанных с ними земельных участков непосредственно или через специализированные организации в соответствии с заключенным с ними договором, обеспечивают:
- ежедневно, включая праздничные и выходные дни, в сроки, установленные графиком работы, очистку территорий от мусора, опавшей листвы, веток и травы, иных загрязнений и вывоза их в установленные места, удаление скоплений дождевых и талых вод;
- вывоз строительного мусора, отходов после обрезки деревьев, кустарников в день производства работ на специально отведенные для этого места (полигоны). Очистка и планировка кюветов и сточных канав производится на протяжении закрепленного участка в санитарных границах;
- посыпку песком пешеходных тротуаров, парковочных стоянок автомобильного транспорта во время возникновения гололеда в зимнее время года;
- очистку от снега в период снегопада в соответствии с пунктом 4.2 настоящих Правил;
- установку, ремонт, покраску малых архитектурных форм, в том числе урн для мусора у входа в здания учреждений, организаций и предприятий всех форм собственности;
- своевременный ремонт и обновление твердого покрытия участков на прилегающей территории общего пользования;
- установку и содержание емкостей для сбора и вывоза твердых бытовых отходов (ТБО) и устройств для сбора жидких бытовых отходов (ЖБО). Емкости для сбора ТБО должны располагаться на усовершенствованном твердом основании и огораживаться;
- содержание мест установки емкостей для сбора ТБО и ЖБО на сложившейся площади, занятой размещением отходов, согласно действующим нормам и правилам;
- вывоз ТБО и ЖБО в установленные места, с соблюдением установленных сроков хранения и удаления отходов. Сроки вывоза отходов должны исключать факты переполнения емкостей.
Начнем с контейнерных площадок. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N 4690-88) в п.2.2.3. закрепляют, что площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.
 Согласно п. 42 «Правил благоустройства и санитарного содержания территории городского округа Спасск-Дальний» обслуживающая организация обязана обеспечивать:
  - установку и содержание емкостей для сбора и вывоза твердых бытовых отходов (ТБО) и устройств для сбора жидких бытовых отходов (ЖБО). Емкости для сбора ТБО должны располагаться на усовершенствованном твердом основании и огораживаться;
- содержание мест установки емкостей для сбора ТБО и ЖБО на сложившейся площади, занятой размещением отходов, согласно действующим нормам и правилам;
- вывоз ТБО и ЖБО в установленные места, с соблюдением установленных сроков хранения и удаления отходов. Сроки вывоза отходов должны исключать факты переполнения емкостей.

Срок хранения в холодное время года (при t 5 град. C и ниже) должен быть не более трех суток, в теплое время года (при t выше 5 град. C) - не более одних суток (ежедневный вывоз).
Однако, какая бы периодичность вывоза мусора не была установлена муниципальным органом, собственникам следует помнить, что правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) в п. 3.7.1. устанавливают, что организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать содержание в исправном состоянии контейнеров без переполнения и загрязнения территории. Кроме того указанные правила устанавливают в п. 3.7.4: мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений
Зная эти положения, собственник в случае ненадлежащего содержания контейнерных площадок, может обратиться за защитой своих прав в Роспотребнадзор и прокуратуру.

Далее рассмотрим очистку придомовой территории от снега. В соответствии с п. 3.6.14. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) периодичность выполнения зимних уборочных работ по очистке тротуаров во время снегопада (сдвижка и подметание снега) следует принимать по таблице 1.0.

Таблица 1.0
Класс тротуара   Периодичность, ч., при температуре воздуха, °С - сутки   Периодичность, ч., при отсутствии снегопада  
 ниже - 2 выше -2  
1   через 3   через 1,5  через 3
2   через 2   через 1  через 2
  через 1  через 0,5  через 1

Деление классов тротуара рассчитывается в соответствии с п. 3.6.5. указанных правил исходя из среднего трафика пешеходов в час, полученное в результате подсчета пешеходов с 8 до 18 ч в полосе движения шириной 0,75 м. Так при движении до 50 человек в час по тротуару, данный тротуар является 1-го класса; при движении от 51 – до 100 человек в час по тротуару – 2 класс тротуара; при движении от 101 – и более человек в час по тротуару – 3 класс тротуара.
В соответствии с п. п. 3.6.19. и 3.6.20. указанных правил (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) работы по укладке снега в валы и кучи должны быть закончены на тротуарах I и II классов не позднее 6 ч с момента окончания снегопада, а на остальных территориях - не позднее 12 ч.

Снег, собираемый во дворах, на внутриквартальных проездах и с учетом местных условий на отдельных улицах, допускается складировать на газонах и на свободных территориях, при обеспечении сохранения зеленых насаждений. При возникновении скользкости обработка дорожных покрытий пескосоляной смесью должна производиться по норме 0,2-0,3 кг/м при помощи распределителей.
Время проведения обработки покрытий пескосоляной смесью первоочередных территорий не должно превышать 1,5 ч, а срок окончания всех работ - 3 ч.
В случае ненадлежащей очистки придомовой территории собственник праве обратиться с жалобой на бездействие исполнителя коммунальных услуг в Роспотребнадзор.

 Озеленение и содержание зеленых насаждений

Собственники либо пользователи земельных участков с прилегающими к ним территориями общего пользования и находящимися на них зелеными насаждениями, а также организации, осуществляющие управление жилыми домами:
- следят за сохранностью деревьев, кустарников, газонов и цветников;
- осуществляют покос травы на территориях общего пользования в границах, установленных согласно пункту 2.3 настоящих Правил, при высоте достигшего травостоя свыше 15 см, до уровня 3 - 4 см;
- следят за надлежащим содержанием зеленых насаждений (уборкой сухостоя, обрезкой кроны, стрижкой живой изгороди, вырезкой поросли, побелкой стволов деревьев на уровень 1,2 метра, очисткой штамбов деревьев, выполнением мер по борьбе с вредителями, болезнями зеленых насаждений и др.).
Еще один вопрос, который следует рассмотреть в рамках данной темы - это организация детских площадок. В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, сооружений. П. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного Кодекса закрепляет, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. 
Таким образом, для размещения детской площадки на придомовой территории инициаторам необходимо провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, где должно быть принято соответствующее решение, смета по выполнению работ и порядок отчета исполнителя об израсходованных средствах. Кроме того, на собрании собственники должны будут решить, откуда финансировать производство работ, и если необходимо ввести дополнительный сбор. В случае положительного решения собрания, председатель совета дома должен обратиться с письменным заявлением в управляющую компанию. Последняя должна организовать проведение необходимых работ и отчитываться перед собственниками о ходе их проведения и об использованных средствах.
Наконец, заключительной темой в данном параграфе станет вопрос о парковочных местах на придомовой территории. По умолчанию каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе оставить свой автомобиль на придомовой территории, не создавая помех движению, кроме участков земли, порядок пользования которыми определен решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и не предполагает возможности оставлять машины на данных участках (например, те же игровые площадки). Поэтому никто не вправе самовольно огораживать себе «парковочные» места, вешать цепи, ленты и т.д. Изменение порядка пользования земельным участком или его частью допускается только на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
 
След. »