Администрация ГО Спасск-Дальний

Администрация

Свободный порт

Моногород

Управдом

Противодействие терроризму

Малое предпринисательство

Неформальная занятость

Ген план

ПЗЗ

Земля многодетным семьям

Земля двухдетным семьям

Переселение граждан из аварийного жилья
Лекция 2. Содержание и ремонт помещений в многоквартирном жилом доме Печать E-mail
17.11.2014 г.
Лекция 2. Содержание и ремонт помещений в многоквартирном жилом доме
Часть 1: структура платы за содержание и текущий ремонт  
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии со ст. 154 ЖК включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату:
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию общего имущества,
текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
капитальному ремонту
коммунальные услуги
согласно ст.156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающемнадлежащее содержание общего имущества в МКД. В соответствии с требованиями законодательства, частью 1,1 ст. 161, и частью 2 ст. 162 ЖК РФ, надлежащее содержание должно осуществляться в соответствии с правилами содержания общего имущества (утв. Постановлением правительства № 491 от 13.08.2006 г.), строительными и санитарными нормами и правилами и должно обеспечивать:
соблюдение требований безопасности и надежности МКД
безопасность жизни и здоровья граждан, их имущества 
доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества МКД
соблюдение прав и законных интересов собственников
обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок всех коммунальных ресурсов. 
Часть 2.порядок и условия определения расходов по управлению многоквартирным домом.
В настоящее время данные услуги регламентируются «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416
 Основными целями управления многоквартирным домом являются: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме
 Основными функциями управления многоквартирным домом вне зависимости от способа управления являются:
1. Договорно-правовая деятельность:
• заключение договоров на управление, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и других видов услуг;
• применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;
• иная, связанная с договорно-правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.
2. Технический контроль и планирование:
• планирование работ по проведению осмотров; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• контроль за выполнением работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.
3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.
4. Финансово-экономическая деятельность:
• осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
• организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные жилищно-коммунальные и иные услуги;
• иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.
5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:
• прием жалоб, заявок и обращений по вопросам связанным с качеством предоставляемых услуг и т.д.;
• работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные и иные виды услуг;
• своевременное предоставление информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в том числе - об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;
• иная деятельность по управлению многоквартирным домом.
6. Расходы на управление многоквартирным домом включают в себя:
1. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом;
2. Расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;
3. Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)
Часть 3. работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и устанавливается Правительством РФ в постановлении от 03.04.2013 г. № 290 и включает в себя:
- Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов; включает в себя 13 пунктов. 
- Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; включает в себя 9 пунктов. 
- Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (сухая и влажная уборка общего имущества, дезинфекция, дератизация помещений).6 пунктов 
Также требования к содержанию общего имущества закреплены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491). 
Содержание общего имущества в зависимости от степени физического износа и технического состояния общего имущества, условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальной услуги;
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
 Таким образом, перед началом работы по обслуживанию УК должны проводить тщательный осмотр вашего дома. В процессе осмотра выявляются неисправности и причины их возникновения, определяются объемы работ по текущему ремонту.
Второй отправной точкой в планировании мероприятий по эффективной работе является формирование общего перечня работ по санитарному содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту с указанием периодичности отдельных видов работ.
 Перечень работ и услуг подразделяется на обязательные (минимально необходимые) работы и услуги, от которых собственники не вправе отказаться и дополнительные по которым допускаются варианты их выполнения. 
 По решению собственниками также может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством 
Часть 4. расчет платы за содержание и ремонт помещений вмногоквартирном жилом доме.
УК для решения вопроса, связанного с формированием платы за текущий ремонт и содержание обязаны:  
для принятия собственниками решения об утверждении достаточного размера платы представить:
 план работы на очередной год, 
конкретный перечень работ и объем работ и услуг с учетом обследования состояния общего имущества , сметы расходов на соответствующий год, а также рассчитанных в соответствии нормативными документами экономически обоснованных предложений по размеру тарифа. 
 Обязанность УК по экономическому обоснованию своих предложений о размере платы за содержание и текущий ремонт закреплен в п. 31 правил содержания общего имущества согласно которому предложения УК должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень Физического износа и технического состояния общего имущества 
 Вышеуказанное требование закона, прежде всего означает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть:
1. индивидуальным исходя из необходимости выполнения конкретных видов и объемов работ для данного МКД
2. экономически обоснованным, а также соответствующими финансово-экономическим расчетами и закрепляться в смете расходов оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию, по текущему ремонту общего имущества в доме.
Таким образом, подходя к расчету тарифа необходимо иметь следующие данные: 
1. перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества 
2. технико-экономические сведения о многоквартирном доме общая площадь, площадь мест общего пользования, количество квартир, количество проживающих 
3. ставка оплаты труда рабочего 1 разряда
4. цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы, 
5. ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов 
Основными документами для расчета тарифов являются: «Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилого помещения». Рекомендации разработаны Центром муниципальной экономики и права в 2005 году.
Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства. Утверждена постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 с изменениями от 12.10.200 г. 
Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 28.12.2000.№303
Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утверждены приказом Госстроя от 9.12.1999.№ 139
Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утверждены приказом Гостроя РФ от 22.08.2000 № 191
Исходя из норм времени на каждый вид работ (услуг) и значений технико-экономических сведений по МКД определяется нормативная численность работников, занятых содержанием и ремонтом мкд, которые должны быть обеспечены необходимыми материалами, инструментами инвентарем и соответственно получать з/плату.
 Расходы на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома включают в себя:
1. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых содержанием и текущим ремонтом МКД;
2. Расходы на материалы, инвентарь, спецодежду
3. Другие расходы, связанные с выполнением работ по содержанию и текущему ремонту МКД 
Общая потребность в финансовых средствах необходимых для содержания и ремонта МКД ( з/пл работников , налоги и отчисления от з/пл., затраты на материалы, инструменты инвентарь и т.д.- составляют сумму расходов по МКД.  
Размер платы за содержание и ремонт в расчет на 1 м2 общей площади определяется путем деления указанной суммы на общую площадь МКД.
В итоге собственники и УК начинают согласовывают размер платы – цену договора управления. Собственники самостоятельно вправе определять перечень работ и услуг. Но необходимо отметить, что перечень работ и услуг подразделяется на обязательные (минимально необходимые) работы и услуги, от которых собственники не вправе отказаться и дополнительные по которым допускаются варианты их выполнения. 
 По решению собственниками также может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством 
 Такой подход к установлению размера платы –предполагаетустановление индивидуального размера платы для каждого дома. Устанавливая размер платы, собственники не должны злоупотреблять своим правом. Необходимо понимать, что он должен обеспечивать весь комплекс работ необходимый для надлежащего содержания общего имущества МКд, а не только те работы, которые по мнению собственников, достаточны для их дома.
Таким образом, решение вопроса об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества мКд- исключительная компетенция общего собрания.
Также следует помнить, что для проведения ремонтных работ не указанных в решении общего собрания собственников в качестве необходимых для содержания общего имущества и не указанных в качестве таковых в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо проведение общего собрания собственников помещений в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса и голосование по вопросу проведения таких работ. 
Например, это могут быть работы по косметическому ремонту подъездов (оштукатуривание, побелка, покраска). Кроме того, для проведения таких ремонтных работ собственники помещений многоквартирного дома также на общем собрании должны указать, откуда проводимые работы будут финансироваться (например, из средств, собираемых на содержание общего имущества; как вариант возможно утверждение дополнительного сбора с собственников).
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
 
 
« Пред.   След. »