Лекция 1 Права и обязанности собственников в многоквартирном жилом доме. Общее имущество многоквартирного жилого дома. Совет многоквартирного дома.
Часть 1.
Любое имущество имеет своего собственника и своего пользователя. Зачастую и тем, и другим является одно и то же лицо, например, когда человек купил квартиру в многоквартирном доме и в ней же сам и живет. Иногда собственник и пользователь не совпадают в одном лице (когда квартиру купил один, а проживает в ней другой, либо когда квартира находится в государственной или муниципальной собственности, а гражданин проживает в ней по договору социального найма).
В жилищных правоотношениях большое значение имеет понимание значения слова «собственник». Многие права и обязанности, закрепленные в Жилищном кодексе РФ, так или иначе, связаны с данным термином, и все, что касается управления многоквартирным домом, содержания общего имущества, оплаты коммунальных услуг зависит от того, кто является собственником помещения в многоквартирном доме.
Однако собственник - это не только владелец имущества, это более широкое понятие. Собственником жилого помещения является лицо, осуществляющее права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Таким образом, собственник жилого помещения обладает им, вправе извлекать из него полезные свойства (например, получать доходы от сдачи внаем), используя при этом его по личному усмотрению, а также определять судьбу жилья (продавать, дарить, завещать, распоряжаться иным образом).
Но особенность собственности в многоквартирном доме заключается в том, что кроме собственной квартиры имеется еще и так называемое «общее имущество в многоквартирном доме», которое ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов, а также имеются соседи через стенку со всех сторон. Поэтому все эти права и возможности собственника ограничиваются правами и возможностями третьих лиц (других собственников), либо правилами, которые устанавливаются законодательством в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Права и обязанности собственников жилья определяет Жилищный кодекс РФ, действующий с 1 марта 2005 года. Основным правом собственника жилого помещения специалисты в области права считают право распоряжаться жильем, которое принадлежит гражданину на праве собственности, по своему усмотрению. Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилья имеет право на законном основании передать во владение или пользование другому гражданину принадлежащее ему жилое помещение. Жилье может быть предоставлено и юридическому лицу на основе договора аренды или на ином законном основании, но лишь с учетом требований, установленных жилищным и гражданским законодательством.
При этом нельзя забывать, что кроме прав, у собственника имеется большое количество обязанностей. Так, все та же ст. 30 Жилищного кодекса РФ определяет и обязанности собственников жилых помещений. Гражданин обязан содержать помещение, принадлежащее ему на праве собственности и принадлежащую ему долю в общем имуществе дома. При этом, приобретая квартиру в многоквартирном доме, необходимо понимать, что независимо от воли приобретателя, хочет он этого или не хочет, он становится собственником не только квартиры, но и части общего имущества. Это связано с тем, что многоквартирный дом не может существовать без вспомогательных элементов общего назначения. Поэтому не имеет значения, знал ли человек, покупая квартиру, что еще приобретает и часть общего имущества, или не знал, отвечать за это имущество ему все-таки придется.
Часть 2.
Общее имущество в многоквартирном жилом доме имеет следующий набор признаков:
• оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них;
• право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение;
• при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе;
• оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
• имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями;
• предназначено для: доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы в подъезд, лестницы, лифты и др.), удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые, консьержные; оборудование: санитарно-техническое, электрическое, механическое, а также помещения, в которых они расположены);
• подлежит управлению путем принятия собственниками совместных решений.
Состав общего имущества указан в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
В состав общего имущества многоквартирного дома входят:
1. помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы (подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование)
Разберемся с данными понятиями. Отнесение лестничных площадок, лестниц к общему имуществу не вызывает никаких споров, так как эти помещения предназначены для прохода собственников к своей квартире.
Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуется лифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство. К числу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционные шахты.
Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания. Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположено соответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу не относится.
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
К таким видам помещений относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
— конструкции обслуживают более одного помещения;
— конструкции являются ограждающими.
Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
— ограждающие несущие конструкции;
— ограждающие ненесущие конструкции.
Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.
Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками. Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.
Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести:
- систему отопления со всеми устройствами;
- внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
- сеть газопровода со всеми устройствами;
- сеть канализации со всеми устройствами;
- внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
- внутренние телефонные и сигнализационные сети;
- вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
- подъемники.
Любое имущество имеет своего собственника и своего пользователя. Зачастую и тем, и другим является одно и то же лицо, например, когда человек купил квартиру в многоквартирном доме и в ней же сам и живет. Иногда собственник и пользователь не совпадают в одном лице (когда квартиру купил один, а проживает в ней другой, либо когда квартира находится в государственной или муниципальной собственности, а гражданин проживает в ней по договору социального найма).
В жилищных правоотношениях большое значение имеет понимание значения слова «собственник». Многие права и обязанности, закрепленные в Жилищном кодексе РФ, так или иначе, связаны с данным термином, и все, что касается управления многоквартирным домом, содержания общего имущества, оплаты коммунальных услуг зависит от того, кто является собственником помещения в многоквартирном доме.
Однако собственник - это не только владелец имущества, это более широкое понятие. Собственником жилого помещения является лицо, осуществляющее права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Таким образом, собственник жилого помещения обладает им, вправе извлекать из него полезные свойства (например, получать доходы от сдачи внаем), используя при этом его по личному усмотрению, а также определять судьбу жилья (продавать, дарить, завещать, распоряжаться иным образом).
Но особенность собственности в многоквартирном доме заключается в том, что кроме собственной квартиры имеется еще и так называемое «общее имущество в многоквартирном доме», которое ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов, а также имеются соседи через стенку со всех сторон. Поэтому все эти права и возможности собственника ограничиваются правами и возможностями третьих лиц (других собственников), либо правилами, которые устанавливаются законодательством в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Права и обязанности собственников жилья определяет Жилищный кодекс РФ, действующий с 1 марта 2005 года. Основным правом собственника жилого помещения специалисты в области права считают право распоряжаться жильем, которое принадлежит гражданину на праве собственности, по своему усмотрению. Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилья имеет право на законном основании передать во владение или пользование другому гражданину принадлежащее ему жилое помещение. Жилье может быть предоставлено и юридическому лицу на основе договора аренды или на ином законном основании, но лишь с учетом требований, установленных жилищным и гражданским законодательством.
При этом нельзя забывать, что кроме прав, у собственника имеется большое количество обязанностей. Так, все та же ст. 30 Жилищного кодекса РФ определяет и обязанности собственников жилых помещений. Гражданин обязан содержать помещение, принадлежащее ему на праве собственности и принадлежащую ему долю в общем имуществе дома. При этом, приобретая квартиру в многоквартирном доме, необходимо понимать, что независимо от воли приобретателя, хочет он этого или не хочет, он становится собственником не только квартиры, но и части общего имущества. Это связано с тем, что многоквартирный дом не может существовать без вспомогательных элементов общего назначения. Поэтому не имеет значения, знал ли человек, покупая квартиру, что еще приобретает и часть общего имущества, или не знал, отвечать за это имущество ему все-таки придется.
Часть 2.
Общее имущество в многоквартирном жилом доме имеет следующий набор признаков:
• оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них;
• право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение;
• при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе;
• оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
• имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями;
• предназначено для: доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы в подъезд, лестницы, лифты и др.), удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые, консьержные; оборудование: санитарно-техническое, электрическое, механическое, а также помещения, в которых они расположены);
• подлежит управлению путем принятия собственниками совместных решений.
Состав общего имущества указан в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
В состав общего имущества многоквартирного дома входят:
1. помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы (подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование)
Разберемся с данными понятиями. Отнесение лестничных площадок, лестниц к общему имуществу не вызывает никаких споров, так как эти помещения предназначены для прохода собственников к своей квартире.
Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуется лифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство. К числу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционные шахты.
Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания. Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположено соответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу не относится.
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
К таким видам помещений относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам.
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Крыша — это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:
— конструкции обслуживают более одного помещения;
— конструкции являются ограждающими.
Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:
— ограждающие несущие конструкции;
— ограждающие ненесущие конструкции.
Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.
Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками. Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.
Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести:
- систему отопления со всеми устройствами;
- внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;
- сеть газопровода со всеми устройствами;
- сеть канализации со всеми устройствами;
- внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
- внутренние телефонные и сигнализационные сети;
- вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
- подъемники.
Часть 3
По решению собственников управлять жилым домам, содержать и ремонтировать общее имущество должна управляющая компания. Однако, работа этих предприятий часто вызывает много нареканий. Для того, чтобы управляющая компания не забывала о своих обязательствах, учитывала в своей работе мнение и интересы жильцов, необходимо создать Совет многоквартирного жилого дома. В общественной организации «Домовой контроль» эту структуру называют «правительством дома».
Жилищный кодекс был дополнен статьями о Совете многоквартирного дома в 2011 году. Таким образом, законодатели решили придать правовой статус домовым комитетам, старшим по дому и другим общественным структурам, которые к этому моменту уже существовали в многоэтажках.
Деятельность Совета заключается в подготовке, организации и проведении общего собрания собственников по следующим вопросам:
порядок пользования общим имуществом и земельным участком, на котором расположен дом;
планирование и организация содержания и ремонта общего имущества, в то числе стоимость этих работ;
проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
рассмотрение проектов договоров управления;
контроль за оказанием и качеством услуг, выполнением работ по управлению домом.
Помимо перечисленного выше совет обязан:
представлять собственникам свое заключение по договорам, предлагаемым для рассмотрения на общем собрании;
проводить общественную экспертизу порядка расходования денежных средств многоквартирного дома;
представлять отчет о проделанной работе на утверждение финального по итогам года общего собрания.
По сути Совет многоквартирного дома – это правительство Российской Федерании в миниатюре, исполнительный орган власти. В его руках организация внутреннего, собственного контроля за состоянием дома, приемкой выполненных работ, финансовой отчетностью. Теоритически самым заинтересованным лицом в наличии такого уполномоченного органа является собственник.
Будем считать, что граждане прониклись необходимостью формирования домовых органов «власти». Что дальше? Совет (подробно о его функциях совета и ответственности рассказывает статья 161.1 ЖК РФ) создается на основании решения общего собрания. Его председатель и члены выбираются из числа собственников, что оформляется протоколами. Количественный состав органа рассчитывается с учетом количества подъездов, этажей, квартир в конкретном доме. Список членов Совета закрепляется решением общего собрания. Орган власти многоквартирного дома переизбирается на общем собрании каждые два года (если иной срок не установлен решением общего собрания). Допускается досрочное переизбрание Совета в случае ненадлежащего выполнения им своих обязанностей. Полномочия его оформляются соответствующим Положением.
Регистрировать Совет многоквартирного дома не нужно, он не является юридическим лицом. Поэтому на него не возлагаются бремя оплаты налогов и госпошлин. Не нужно подавать ни какой отчетности в налоговые, статистические органы, у него нет печати. Избранный председатель Совета становится официальным лицом, уполномоченным общим собранием собственников. Он заключает договора с управляющей компанией на обслуживание дома на основании выданной ему доверенности владельцами помещений в доме и осуществляет контроль за их выполнением. Подписывает все документы связанные с управлением общей собственностью. При необходимости выступает в суде как представитель собственников помещений дома.
По решению собственников управлять жилым домам, содержать и ремонтировать общее имущество должна управляющая компания. Однако, работа этих предприятий часто вызывает много нареканий. Для того, чтобы управляющая компания не забывала о своих обязательствах, учитывала в своей работе мнение и интересы жильцов, необходимо создать Совет многоквартирного жилого дома. В общественной организации «Домовой контроль» эту структуру называют «правительством дома».
Жилищный кодекс был дополнен статьями о Совете многоквартирного дома в 2011 году. Таким образом, законодатели решили придать правовой статус домовым комитетам, старшим по дому и другим общественным структурам, которые к этому моменту уже существовали в многоэтажках.
Деятельность Совета заключается в подготовке, организации и проведении общего собрания собственников по следующим вопросам:
порядок пользования общим имуществом и земельным участком, на котором расположен дом;
планирование и организация содержания и ремонта общего имущества, в то числе стоимость этих работ;
проекты договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
рассмотрение проектов договоров управления;
контроль за оказанием и качеством услуг, выполнением работ по управлению домом.
Помимо перечисленного выше совет обязан:
представлять собственникам свое заключение по договорам, предлагаемым для рассмотрения на общем собрании;
проводить общественную экспертизу порядка расходования денежных средств многоквартирного дома;
представлять отчет о проделанной работе на утверждение финального по итогам года общего собрания.
По сути Совет многоквартирного дома – это правительство Российской Федерании в миниатюре, исполнительный орган власти. В его руках организация внутреннего, собственного контроля за состоянием дома, приемкой выполненных работ, финансовой отчетностью. Теоритически самым заинтересованным лицом в наличии такого уполномоченного органа является собственник.
Будем считать, что граждане прониклись необходимостью формирования домовых органов «власти». Что дальше? Совет (подробно о его функциях совета и ответственности рассказывает статья 161.1 ЖК РФ) создается на основании решения общего собрания. Его председатель и члены выбираются из числа собственников, что оформляется протоколами. Количественный состав органа рассчитывается с учетом количества подъездов, этажей, квартир в конкретном доме. Список членов Совета закрепляется решением общего собрания. Орган власти многоквартирного дома переизбирается на общем собрании каждые два года (если иной срок не установлен решением общего собрания). Допускается досрочное переизбрание Совета в случае ненадлежащего выполнения им своих обязанностей. Полномочия его оформляются соответствующим Положением.
Регистрировать Совет многоквартирного дома не нужно, он не является юридическим лицом. Поэтому на него не возлагаются бремя оплаты налогов и госпошлин. Не нужно подавать ни какой отчетности в налоговые, статистические органы, у него нет печати. Избранный председатель Совета становится официальным лицом, уполномоченным общим собранием собственников. Он заключает договора с управляющей компанией на обслуживание дома на основании выданной ему доверенности владельцами помещений в доме и осуществляет контроль за их выполнением. Подписывает все документы связанные с управлением общей собственностью. При необходимости выступает в суде как представитель собственников помещений дома.